전세사기 예방 체크리스트 2026 — 계약 전 이것만 확인하면 보증금 지킵니다

지금 이 순간에도 누군가는 전세보증금을 돌려받지 못하고 있습니다.

2026년 2월 기준, 전세사기피해자로 인정된 사람이 3만 6,950명입니다. 이 중 62.2%만 피해자로 인정됐습니다. 나머지는 사기를 당했어도 법적으로 인정조차 받지 못했습니다.

전세사기는 대부분 "이 정도면 괜찮겠지"라는 안일함에서 시작합니다. 그리고 항상 계약 전에 확인하지 않은 것들 때문에 터집니다.

지금부터 나열하는 체크리스트 — 하나도 빠짐없이 확인하세요.

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0. 계약 전 반드시 해야 하는 것 — 시세 확인

전세가율이 80% 넘으면 일단 의심

전세가율이란 매매가 대비 전세가 비율입니다.

예를 들어 매매가 3억짜리 집에 전세가 2억 4,000만 원이면 전세가율 80%입니다.

전세가율판단

60% 이하	안전 구간
60~70%	주의 필요
70~80%	위험
80% 이상	계약 재고

집이 경매로 넘어갔을 때 낙찰가는 대부분 감정가의 70~80%입니다. 전세가율이 80%면 경매 후 보증금을 한 푼도 못 돌려받을 수 있습니다.

확인 방법: 네이버 부동산, 호갱노노, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 실거래가 확인.

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1. 등기부등본 — 이게 전부입니다

열람 비용 700원. 이 한 장이 당신의 전 재산을 지킵니다.

인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 발급 가능합니다. 계약 당일 직전에 한 번 더 떼세요. 전날까지 깨끗하던 등기에 계약 당일 아침 근저당이 설정되는 경우가 실제로 있습니다.

표제부 확인

• 계약서상 주소, 면적, 동·호수가 등기부등본과 일치하는가
• 건물 용도가 주거용(아파트·연립·다세대 등)인가 — 상가나 근생건물에 전세 들면 주임법 적용 안 될 수 있음

갑구(소유권) 확인

• 임대인 = 등기부등본 소유자 일치 여부 확인 — 다르면 계약하면 안 됨
• 압류·가압류·경매개시결정 없는가
• 신탁등기 없는가 — 신탁등기 있으면 수탁자(신탁회사)와 계약해야 하므로 임대인이 달라짐

을구(권리관계) 확인

• 근저당권 금액 확인 — (근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 집 시세 계산
• 만약 위 합계가 시세의 70%를 넘으면 경매 시 못 받을 가능성 높음
• 전세권, 지상권, 지역권 등 기타 권리관계 없는가

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2. 건축물대장 — 등기부등본과 반드시 교차 확인

정부24(gov.kr)에서 무료 발급.

• 건축물 주소와 용도가 등기부등본·계약서와 일치하는가
• 불법 건축물(무허가 증축, 용도변경) 없는가 — 불법 건축물은 경매 시 건물 가치 크게 하락
• 위반건축물 표시 없는가

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3. 임대인 신원 + 세금 체납 확인

임대인 본인 확인

• 계약 시 임대인 신분증 원본 확인 (사본 불가)
• 대리인 계약 시 공증된 위임장 + 임대인 인감증명서 필수
• 법인 소유일 경우 법인등기부등본, 대표자 확인

세금 체납 확인 (핵심!)

국세와 지방세 체납이 있으면 경매 시 세금이 전세보증금보다 먼저 가져갑니다.

• 임대인에게 국세 완납증명서 요청 (세무서 발급 or 홈택스)
• 지방세 완납증명서 요청 (지자체 발급 or 위택스)
• 요청 거부하면 계약하면 안 됨

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4. 선순위 보증금 확인 — 다가구·빌라 계약 시 필수

아파트는 각 호수가 독립등기지만 다가구주택·빌라는 건물 전체가 하나의 등기입니다. 같은 건물에 다른 세입자가 얼마나 살고 있는지, 그들의 보증금이 얼마인지를 알아야 합니다.

• 공인중개사에게 선순위 임차인 보증금 합계 설명 요청 (2026년 기준 설명 의무 강화됨)
• (선순위 보증금 + 근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 집 시세 = 70% 이하여야 안전
• 가능하면 임대인에게 확정일자 현황 확인 요청

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5. 전세보증금 반환보증 — 계약금 넣기 전에 확인

HUG(주택도시보증공사) 전세보증금반환보증 가입 가능한 집인지 먼저 확인하세요.

가입 불가 조건이 있는 집은 그만큼 리스크가 높다는 신호입니다.

• 전세가율이 HUG 기준(통상 100% 이하) 충족하는가
• 건물 용도가 보증 가입 대상인가 (상가·오피스텔 일부 제외)
• 보증료는 보증금의 약 0.1~0.4% — 1억짜리 전세면 연 10~40만 원

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6. 계약서 작성 시 체크

• 표준임대차계약서 사용 여부 확인
• 특약사항에 "계약 후 추가 근저당 설정 시 계약 해지 및 보증금 즉시 반환" 명시
• 잔금 지급일과 전입신고·확정일자 같은 날 처리 계획 확인

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7. 잔금 당일 + 이후 — 여기가 진짜 중요

잔금 당일

• 잔금 치르기 직전 등기부등본 다시 한번 열람 (당일 아침 변동 확인)
• 잔금 이체 후 당일 바로 전입신고 + 확정일자

전입신고 다음 날의 비극 — 그리고 2026년 개정

현행법 기준: 전입신고를 하면 그 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다. 오늘 전입신고를 하면 내일부터 보호받는다는 뜻입니다.

악질 임대인들은 이 하루의 공백을 이용해 왔습니다. 세입자가 전입신고 하는 당일 오후에 은행에서 대출을 받고 근저당을 설정하면, 그 근저당이 내 보증금보다 선순위가 됩니다.

2026년 3월 10일, 정부가 이 문제를 해결하기 위해 대책을 내놓았습니다. 국무회의에서 전입신고 처리 즉시 대항력이 발생하도록 주택임대차보호법 개정안을 추진하기로 의결했습니다. 개정이 완료되면 전입신고와 동시에 임차인을 법적으로 보호받게 됩니다.

법 개정이 완전히 시행되기 전까지는 기존 방식대로 주의가 필요합니다.

• 잔금 당일 등기 변동 실시간 모니터링 서비스 활용 (등기알리미 앱)
• 잔금 이체와 전입신고를 같은 날 처리하고, 당일 추가 근저당 설정이 없는지 확인

계약 기간 중

• 만기 3개월 전 등기부등본 다시 발급 — 신규 근저당·가압류 여부 확인
• 집주인 변경 시 새 집주인에게도 동일하게 서류 요청

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8. 2026년 추가된 확인 사항

악성 임대인 명단 공개

임대차 보증금을 상습 미반환한 악성 임대인 명단이 공개됩니다. 계약 전 임대인 이름으로 검색하세요.

확인 경로: 국토교통부 → 악성 임대인 공개 목록

안심전세 앱 (2026년 9월 출시 예정)

정부가 2026년 9월 HUG 안심전세 앱을 출시합니다. 등기부등본, 확정일자, 전입 가구 현황, 세금 체납 여부, 선순위 권리자 정보를 한 화면에서 확인 가능합니다. 지금은 서류별로 따로 발급해야 하지만, 9월 이후엔 앱 하나로 통합 확인이 가능해질 예정입니다.

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한눈에 보는 전세사기 예방 체크리스트

계약 전

• 전세가율 80% 미만 확인
• 등기부등본 — 소유자 일치·근저당·압류·신탁 확인
• 건축물대장 — 불법건축물·용도 확인
• 임대인 신분증 원본 확인
• 국세·지방세 완납증명서 요청
• 선순위 보증금 합계 확인 (다가구·빌라)
• 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부 확인
• 악성 임대인 명단 확인

계약 당일

• 잔금 직전 등기부등본 재발급
• 표준계약서 사용 + 특약 명시
• 잔금 이체 즉시 전입신고 + 확정일자

계약 후

• 만기 3개월 전 등기부등본 재확인
• 전세보증금 반환보증 유지 확인

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마지막으로 — 중개사를 너무 믿지 마세요

공인중개사는 중개를 성사시켜야 수수료가 생깁니다. 계약이 안 되는 방향으로 충고하는 중개사는 드뭅니다. 중개사의 말보다 서류가 진실입니다. 700원짜리 등기부등본 한 장이 전 재산을 지킵니다.

⚠️ 본 글은 정보 제공 목적이며 법률 상담이 아닙니다. 개별 상황은 변호사·법무사와 확인하시기 바랍니다.