서울 20대 부동산 증여 66% 급증 — 증여세 공제 1억5천만원까지 가능한 이유

회사 후배가 아파트를 샀다

입사 3년차 후배가 지난 봄 아파트를 매수했다는 얘기를 들었다.

"대출은?"

"부모님이 좀 도와주셨어요."

더 묻지 않았다. 그게 지금 서울 부동산의 현실이다.

맞벌이로 연봉 합산 9천만 원, 모아둔 돈 1억 2천. 작년 기준이면 4억 중반대 아파트를 충분히 노려볼 수 있었다. 하지만 스트레스 DSR 3단계 시행 이후 같은 조건에서 대출 가능 금액이 약 2,000만~3,000만 원 줄었다.

대출이 막히자, 자본이 있는 집은 증여로 우회했다. 없는 집은 그냥 못 샀다.

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1. 숫자로 본 현실 — 20대 증여 66% 급증

법원 등기정보광장 데이터를 분석한 결과, 2025년 10월 10·15 대출 규제 시행 이후 2026년 3월까지 6개월간 서울 부동산을 20대에게 증여하는 사례가 66% 급증했다. 직전 같은 기간 대비 45% 증가한 수치다.

증여를 주는 사람(증여인)의 연령대를 보면 구조가 선명해진다.

증여인 연령대 분포 (서울 집합건물 기준, 3개월 합산)

연령대비중

70세 이상	전체 증여인 중 가장 높은 비중 유지
60~69세	2위
60대 이상 합산	전체의 약 70%
30대 이하	낮은 비중

증여받는 사람(수증인)의 핵심 연령대는 30~40대였다. 30대 3개월 합산 808명, 40대 812명. 20대 수증인은 월평균 약 139명 수준이었다.

지역별로는 강남 3구(강남·서초·송파)와 양천구에서 세대 간 자산 이전이 가장 활발했다. 강남구는 70세 이상 증여인이 3개월 연속 상위 비중을 유지했고, 수증은 30~40대가 중심이었다.

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2. 왜 갑자기 증여가 늘었나 — 대출 규제의 풍선효과

2025년 10월 15일, 정부는 수도권 주택담보대출 규제를 강화했다. LTV 상한 축소, 스트레스 DSR 3단계 전면 적용이 핵심이었다.

스트레스 DSR 3단계로 대출 한도가 기존 대비 10~15% 줄었다. 연봉 1억 원 기준으로도 한도 차이가 최대 약 4,800만 원까지 벌어질 수 있다는 분석이 나왔다.

대출로 살 수 없게 된 자녀에게 부모가 자산을 이전하는 방식이 증가하는 건 예상 가능한 반응이다. 대출이 막히면 현금이 있는 집은 증여로 우회하고, 없는 집은 포기한다.

강화된 대출 규제와 세금 부담이 맞물리면서 부모 세대에서 자녀 세대로의 자산 이전 속도가 빨라지고 있다.

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3. 증여세는 얼마나 나오나 — 공제 한도 먼저 확인

증여로 집을 받는다고 해서 공짜는 아니다. 증여세가 붙는다.

직계존속(부모→자녀) 증여 공제 한도

구분공제 한도 (10년 합산)

성인 자녀	5,000만원
미성년 자녀	2,000만원

공제 초과분에는 증여세가 부과된다.

증여세율 (과세표준 기준)

과세표준세율

1억원 이하	10%
1억~5억원	20%
5억~10억원	30%
10억~30억원	40%
30억원 초과	50%

예를 들어 시가 5억 원짜리 아파트를 증여받으면, 공제 5,000만원을 빼고 4억 5,000만원에 증여세가 붙는다. 세율 20%(누진공제 1,000만원 적용) 기준으로 약 7,000만원의 증여세가 발생한다. 취득세도 별도다.

단, 결혼하는 자녀라면 공제 한도가 크게 달라진다.

2024년부터 시행된 혼인·출산 증여재산 공제로 인해, 혼인신고일 전후 2년 이내에 부모로부터 증여받으면 기본 공제 5,000만원에 더해 최대 1억원을 추가 공제받을 수 있다. 즉 결혼하는 성인 자녀는 부모에게서 최대 1억 5,000만원까지 증여세 없이 받을 수 있다. 부부가 각각 양가에서 받으면 최대 3억원까지 비과세다.

대상기본 공제혼인·출산 추가 공제최대 비과세 한도

일반 성인 자녀	5,000만원	—	5,000만원
혼인·출산 자녀	5,000만원	+1억원	1억 5,000만원
신혼부부 합산 (양가)	—	—	최대 3억원

서울 아파트 자금 마련에 부모 찬스를 쓰는 사람들은 이 제도까지 활용하고 있다. 대출 규제와 증여세 공제 구조를 함께 이해해야 지금 시장이 어떻게 작동하는지 보인다.

세금만 수천만 원이지만, 서울 아파트 가격 상승 기대치와 대출이 막힌 현실을 감안하면 부모 세대 입장에서 증여를 선택하는 계산이 나온다.

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4. 이게 왜 문제인가 — 자산 격차의 구조화

대출 규제의 취지는 가계부채를 줄이고 집값 과열을 막는 것이다.

하지만 실제 작동 방식은 다르다.

대출이 막혔을 때

• 부모 자본이 있는 집: 증여로 매수
• 부모 자본이 없는 집: 매수 포기 → 전세·월세 지속

집값은 빠지지 않았다. 수요는 막혔지만, 공급도 줄었기 때문이다. 서울 아파트 2026년 입주 예정 물량은 약 9,600가구. 작년(3만 7,000여 가구)의 4분의 1 수준이다.

결과적으로 대출 규제는 부동산 시장을 냉각시키는 게 아니라, 접근 방식을 나누는 효과를 낸다. 자본이 있는 집은 규제를 우회하고, 없는 집은 임차 시장에 남는다. 자산 격차는 이렇게 구조화된다.

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5. 증여 없이 내 집 마련, 30대가 할 수 있는 것

현실을 직시하되 포기할 필요는 없다.

① 청약을 포기하지 마라

생애최초 특별공급, 신혼부부 특별공급은 자본 없는 30대에게 여전히 유효한 경로다. 가점이 낮아도 추첨제 물량이 있는 단지를 노리는 게 현실적이다.

② 디딤돌대출을 먼저 확인해라

보금자리론보다 금리가 낮은 디딤돌대출(주택도시기금 운용)은 소득 기준 이하 무주택자에게 적용된다. 부부합산 연소득 6,000만원 이하가 기본 대상이며 신혼·생애최초 등 조건에 따라 우대금리가 추가된다.

③ 주거비를 줄이고 자산을 먼저 키워라

월세나 전세로 주거 유연성을 유지하면서 그 기간 동안 투자 자산을 키우는 접근이 있다. 내 경우 QQQM 적립식 투자를 이어가는 이유가 여기에 있다. 지금 당장 집을 못 사는 게 장기적으로 패배가 아닐 수 있다.

④ 증여세 구조를 이해해두어라

부모님이 도움을 줄 수 있는 상황이라면, 증여세 공제 한도(10년 합산 5,000만원)를 활용해 미리 나눠 증여받는 방식도 있다. 세무사 상담을 통해 구체적인 절세 플랜을 짜는 게 좋다.

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요약

항목내용

10·15 규제 이후 서울 20대 증여 변화	+66% 급증 (직전 동기 대비 +45%)
분석 기간	2025년 10월~2026년 3월
증여인 연령 중심	60대 이상 약 70%
수증인 연령 중심	30~40대
핵심 지역	강남3구, 양천구
성인 자녀 증여 공제 한도	10년 합산 5,000만원
혼인·출산 추가 공제 (2024년~ 시행)	+1억원 (부부 합산 최대 3억원)
스트레스 DSR 한도 감소	기존 대비 10~15% 감소
서울 2026년 아파트 입주 물량	약 9,600가구 (작년의 1/4)

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⚠️ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자·증여 권유가 아닙니다. 증여세·취득세 등 세금 관련 사항은 반드시 세무사 등 전문가와 상담하세요. 모든 판단과 책임은 본인에게 있습니다.

출처: 법원 등기정보광장, 뉴스핌, 서울경제, 뱅크샐러드, KB부동산, 한국건설산업연구원