들어가며 — 친구 전화 한 통에서 시작됐어요
얼마 전 친구에게 연락이 왔어요.
"야, 내가 전세로 살고 있는 집 주인이 5월 9일 전에 집 팔려고 한대. 집에 주택담보대출이 8천이나 껴있다는데, 나 보증금 안전한 거야?"
솔직히 저도 처음엔 몰랐어요. 5월 9일이 왜 그렇게 중요한 날인지, 집주인 대출이 왜 연결되는지, 세입자 보증금은 어떻게 되는지.
알아봤더니 지금 부동산 시장에서 가장 뜨거운 날짜였어요. 다주택자, 세입자, 집 사려는 사람 모두한테 영향이 달라지는 날이에요. 오늘은 주택 수별로 각자 뭐가 달라지는지, 서울 33평 실제 세금은 얼마인지 전부 정리해볼게요.
5월 9일이 뭔데 이렇게 중요한 날이야?
다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역 소재 주택을 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 기본세율만 적용받을 수 있어요.
쉽게 말하면 4년간 다주택자한테 "집 팔면 세금 좀 봐줄게"라고 정부가 유예를 준 거예요.
기획재정부와 대통령실은 추가적인 유예 연장은 고려하지 않는다는 입장을 분명히 했어요.
5월 9일이 지나면 다주택자 세금이 급격히 뛰어요. 그것도 한 가지가 아니라 두 가지가 동시에 변해요. 이게 핵심이에요.
양도세가 어떻게 계산되는지 먼저 알아야 해요
집 판 돈 전체에 세금이 붙는 게 아니에요. 이 순서로 줄어들어요.
양도가액 (판 금액)
- 취득가액 (산 금액) - 필요경비 (중개수수료·취득세 등)
= 양도차익
양도차익
- 장기보유특별공제 (오래 보유할수록 최대 30~80% 공제)
- 기본공제 250만원
= 과세표준 ← 이 금액에 세율이 적용돼요그리고 과세표준 구간에 따라 세율이 달라져요.
양도소득세 기본세율표 (2023년 이후 현재, 국세청 공식)
| 1,400만원 이하 | 6% | 0원 |
| 1,400만~5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만~8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원~1.5억원 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억~3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억~5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억~10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
실제 계산법은 "과세표준 × 세율 - 누진공제액"이에요. 그리고 여기서 나온 세금에 지방소득세 10%가 별도로 붙어요. 실제 납부 세금 = 양도세 × 1.1이에요.
보유 기간이 짧으면 훨씬 더 높은 단기 세율이 적용돼요.
| 1년 미만 | 70% |
| 1년 이상~2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 6~45% |
5월 9일 이후 달라지는 게 세율만이 아니에요 — 이게 진짜 핵심
많은 분들이 "중과세율만 올라가겠지" 하고 생각해요. 아니에요.
5월 9일 이후 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔면 두 가지가 동시에 발생해요.
① 중과세율 적용
- 2주택자: 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
② 장기보유특별공제 배제 다주택자는 조정대상지역 주택 중과 시 장기보유특별공제 혜택도 함께 받을 수 없어요.
이 두 가지가 겹치는 게 진짜 문제예요. 7년 보유한 집이라면 원래 장기보유공제 14%를 받아서 과세표준이 줄어야 하는데, 그게 사라지면 과세표준 자체가 커지고, 거기에 중과세율까지 더해지는 거예요. 세금이 2배 이상 뛰는 이유가 여기 있어요.
서울 33평으로 실제 세금 계산해봤어요
2026년 기준 서울 아파트 중위가격은 12억원을 넘었어요. 강북 14개 구는 9억 1천만원, 강남 11개 구는 15억 4천만원이에요.
2026년 2월 기준 서울 33평(전용 84㎡) 평당가는 강남 3구가 8,432만원, 강남 외 지역이 4,143만원이에요.
지역별 33평 시세를 먼저 보면 이래요.
| 강남·서초 | 25~35억원 |
| 송파·마포·용산 | 15~25억원 |
| 서울 전체 중위 | 약 12억원 |
| 강서·구로·양천 | 10~14억원 |
| 강북·노원·도봉 | 7~10억원 |
사례 1: 강북 33평 — 노원·도봉 기준 2019년 5억 매수 → 2026년 9억 매도 (양도차익 4억, 필요경비 2천만원 차감 후 3.8억)
| 장기보유특별공제 | 7년 × 2% = 14%, 약 5,320만원 공제 | 배제 (0원) |
| 과세표준 | 약 3억 2천만원 | 약 3억 7천만원 |
| 세율 | 기본세율 38~40% | 기본세율 + 20%p |
| 세금 (지방세 포함) | 약 1억 1천만원 | 약 2억 1천만원 |
| 차이 | — | +약 1억원 |
사례 2: 강남 33평 — 강남·서초 기준 2015년 10억 매수 → 2026년 25억 매도 (양도차익 15억, 필요경비 3천만원 차감 후 14.7억)
| 장기보유특별공제 | 11년 × 2% = 22%, 약 3억 2천만원 공제 | 배제 (0원) |
| 과세표준 | 약 11억 2천만원 | 약 14억 4천만원 |
| 세율 | 기본세율 45% | 기본세율 + 30%p |
| 세금 (지방세 포함) | 약 5억원 | 약 10억 5천만원 |
| 차이 | — | +약 5.5억원 |
이래서 다주택자들이 지금 급매를 쏟아내고 있는 거예요.
5월 9일까지 매매계약을 완료하면 강남 3구·용산구는 잔금까지 4개월, 나머지 서울 21개 구는 6개월의 기간이 주어져요.
계약만 써도 중과 유예 혜택이 적용돼요.
주택 수별로 지금 상황 정리
무주택자 — 지금이 기회
다주택자들이 5월 9일 전에 팔아야 해서 급매 물량이 쏟아지고 있어요. 정부도 무주택자가 다주택자의 전세 낀 집을 사면 전세금 반환과 실입주까지 최장 2년의 유예기간을 주는 IMBC 보완책을 내놨어요.
서울 33평 기준 최소 7억~12억이 있어야 하고, 디딤돌 대출(최대 3.2억)이나 보금자리론(최대 4.2억)을 적극 활용하는 게 핵심이에요.
1주택자 — 상대적으로 여유로움
1가구 1주택자가 2년 이상 보유한 주택의 경우 양도가액 12억원까지 양도세가 비과세돼요.
단, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 보유와 함께 2년 이상 실거주까지 해야 비과세 혜택을 받을 수 있어요.
강북 33평(9억)을 비과세 조건 충족 후 팔면 세금 0원이에요. 이사하면서 일시적 2주택이 되는 경우에는 새 집 취득일로부터 3년 이내에 기존 집을 팔아야 1주택 비과세 혜택이 유지돼요.
2주택자 — 지금 제일 바쁨
유예가 종료되면 양도세 기본세율에 더해 2주택자는 20%포인트가 추가돼요. 여기에 장기보유특별공제까지 배제되면 세금이 2배 가까이 뛰어요. 지금 급매로 내놓더라도 5월 9일 전 계약만 쓰면 유예 혜택을 받을 수 있어요.
3주택 이상 — 세금 폭탄 수준
3주택 이상은 5월 9일 이후 기본세율에 30%포인트가 추가돼요. 강남 33평 기준 세금이 5억에서 10억 5천만원으로 두 배 이상 뛰어요. 지금이 사실상 마지막 기회예요.
다주택자 주택담보대출 만기 연장은 되나?
친구 집주인 상황으로 돌아와서요. 집 담보로 빌린 돈이 8천만원이라고 했는데, 이건 주택담보대출(주담대)이에요.
2026년 4월 1일 발표로 다주택자 주택담보대출 만기 연장이 원칙적으로 금지됐어요. 단, 세입자가 거주 중이면 임대차 계약 종료일까지 한시적으로 만기 연장 유예가 가능해요.
친구가 2027년 9월까지 계약이 있으니 그 기간 동안은 집주인이 이 집의 대출은 연장받을 수 있어요. 하지만 다른 집들의 대출은 연장이 안 되는 자금 압박 때문에 지금 팔려고 하는 거예요.
세입자인 친구는 안전한가?
결론부터. 전입신고 + 확정일자만 있으면 OK예요.
주택 소유권이 이전되더라도 전입신고와 확정일자를 갖춘 세입자라면 기존 계약 조건이 동일하게 유지돼요. 주택임대차보호법에 따라 새 집주인이 기존 임대인의 지위를 법적으로 승계하기 때문이에요. 계약서를 새로 작성할 필요도 없어요.
주택임차인이 주택에 입주하고 전입신고를 마치면 그 다음날부터 대항력이 발생해서, 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장해 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있어요.
지금 당장 해야 할 체크리스트예요.
✅ 전입신고 확인 → 동사무소에서 즉시 확인 ✅ 확정일자 확인 → 계약서에 도장 찍혔는지 확인 ✅ 등기부등본 확인 → 집주인 바뀌면 즉시 열람 ✅ 전세보증보험 → HUG 보증보험 가입 시 경매 넘어가도 보증금 100% 보호
정리 — 각자 지금 뭘 해야 하나
| 무주택자 | 급매 물량 증가 | 좋은 매물 탐색, 정책대출 활용 |
| 1주택자 | 비교적 여유 | 일시적 2주택 되는 경우만 주의 |
| 2주택자 | 5월 9일 압박 | 계약이라도 빨리 써야 중과 회피 |
| 3주택 이상 | 세금 폭탄 임박 | 지금이 마지막 기회 |
| 세입자 | 집 팔릴 수 있음 | 전입신고·확정일자·전세보증보험 확인 |
마치며
친구 전화 한 통에서 이렇게 복잡한 구조를 알게 됐어요. 결국 핵심은 하나예요. 5월 9일은 집 가진 사람한테는 세금의 갈림길이고, 세입자한테는 집이 팔릴 수 있는 시기예요.
저는 무주택자니까 지금 쏟아지는 급매 중에 좋은 물건이 있는지 눈여겨보려고 해요. 친구한테는 지금 당장 전입신고 확인하고 전세보증보험 가입됐는지 확인해보라고 했어요.
※ 본 글은 정보 제공 목적이며, 실제 세금 계산은 반드시 세무사 상담을 받으세요.
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