이재명 정부 부동산 대책 완전 정리 — 대출·규제·세금이 얼마나 달라졌나

들어가며

"집값이 너무 오른다"는 말이 나온 지 꽤 됐어요.

이재명 정부가 출범한 2025년 6월, 서울 아파트 값은 21주 연속 오르고 있었고 한 달 동안 가계대출만 5~6조 원씩 늘어나고 있었어요. 정부는 결국 출범 직후부터 대책을 내기 시작했어요.

취임 4개월 만에 3개, 1년도 안 돼서 4개의 부동산 대책이 나왔어요. 이게 실제로 어떤 내용인지, 우리 같은 직장인 입장에서 뭐가 달라졌는지 구체적인 숫자로 정리해볼게요.

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1차 대책 — 6·27 가계부채 관리 방안 (2025년 6월 27일)

첫 번째 대책의 핵심은 대출을 확 조이는 거예요.

주담대 한도 최대 6억 원 상한

수도권과 규제지역에서 집을 살 때 은행 대출이 최대 6억 원까지만 돼요. 예전에는 소득과 집값이 충분하면 10억 이상도 빌릴 수 있었지만 이제는 조건이 아무리 좋아도 6억 넘게 못 빌려요.

예를 들어 서울 14억짜리 아파트를 산다면, 예전엔 대출 10억에 내 돈 4억으로 살 수 있었지만 이제는 대출 6억에 내 돈이 8억 있어야 해요.

다주택자 대출 전면 금지

집이 이미 2채 이상이면 수도권·규제지역에서 세 번째 집을 사기 위한 대출이 아예 안 돼요. LTV가 0%라는 뜻이에요. 단 한 푼도 빌릴 수 없어요.

1주택자도 조건이 생겼어요. "기존 집을 6개월 안에 팔겠다"는 처분 약정을 하는 경우에만 신규 주담대가 허용돼요.

생애최초 LTV 80% → 70%

처음 집을 사는 분들도 영향이 있어요. 수도권·규제지역에서 생애최초로 집을 살 때 예전엔 집값의 80%까지 빌릴 수 있었는데 이제는 70%예요.

5억짜리 집을 처음 산다면 예전엔 4억까지 대출 가능했지만 이제는 3억 5천만 원이 한도예요.

전입 의무 6개월

주담대 받아서 수도권 주택 사면 6개월 안에 실제로 그 집에 이사 와야 해요. 이걸 안 지키면 대출금이 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 막혀요.

생활안정자금 대출 1억 한도

집 담보로 생활비 목적으로 빌리는 돈을 최대 1억 원으로 제한했어요. 2주택 이상 보유자는 이 대출 자체가 불가예요.

대출 만기 30년 이내 제한

40년, 50년짜리 초장기 대출을 이용해서 월 상환액을 낮춰 DSR을 우회하는 방법을 막았어요.

갭투자용 전세대출 금지

집을 살 때 전세 보증금을 매매 대금에 활용하는 방식의 전세대출이 금지됐어요. 이른바 '소유권 이전 조건부 전세대출'이에요.

가계대출 총량 50%, 정책대출 25% 감축

은행 자체 대출은 당초 계획의 절반 수준으로, 디딤돌·버팀목·보금자리론 등 정책대출은 25% 줄였어요.

대책 내용변경 전변경 후

수도권 주담대 한도	제한 없음	최대 6억 원
다주택자 LTV	규제지역 30%	0% (전면 금지)
생애최초 LTV	80%	70%
생활안정자금 한도	1~2억 (1주택)	최대 1억, 다주택 금지
대출 만기	제한 없음	30년 이내
총량 목표	계획대로	50% 감축

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2차 대책 — 9·7 주택공급 확대 방안 + 추가 대출 규제 (2025년 9월 7일~8일)

규제만으로는 한계가 있다는 판단 하에 공급 카드를 꺼냈어요. 동시에 대출 규제도 한 단계 더 조였어요.

규제지역 LTV 50% → 40%

강남3구·용산 등 기존 규제지역의 주담대 LTV가 50%에서 40%로 낮아졌어요. 10억 집을 사면 예전엔 5억 빌릴 수 있었는데 이제는 4억이에요.

1주택자 수도권 전세대출 한도 2억 원 일원화

1주택자가 수도권·규제지역에서 전세로 이사갈 때 받을 수 있는 전세대출 한도가 2억 원으로 통일됐어요. 예전엔 보증사별로 2억~3억까지 차이가 있었어요.

공급 목표

수도권 135만 가구 신규 착공 선언, 4기 신도시 예고, 기본주택 도입이 이번 대책의 주요 내용이에요. 기본주택은 소득·자산·나이와 무관하게 무주택자면 시세 70~80% 수준 임대료로 30년 이상 살 수 있는 새로운 형태의 공공임대예요.

재건축 규제도 완화됐어요. 재건축초과이익환수제 부담금 면제 기준이 1억 원으로 상향됐고, 1주택 장기보유자 감면율이 최대 70%까지 확대됐어요.

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3차 대책 — 10·15 주택시장 안정화 방안 (2025년 10월 15일)

25.10.15일 대출의 변화

10·15 주택시장 안정화 방안 (2025년 10월 15일)

주감대 한도 시뮬레이션

이재명 정부 부동산 대책 중 가장 강력한 카드예요. 6·27 이후 대출 증가세는 잡혔지만 집값은 계속 올랐거든요.

서울 25개 전 자치구 + 경기 12개 지역 3중 규제 동시 지정

이게 핵심이에요. 서울 전체가 다음 세 가지를 동시에 받게 됐어요.

조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역이 한꺼번에 묶였어요. 이 세 가지가 동시에 걸리는 건 역대 최초 수준이에요. 유효기간은 2026년 12월 31일까지예요.

경기도 12개 지역은 과천시, 광명시, 성남시(분당구·수정구·중원구), 수원시(영통구·장안구·팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시예요.

각각 어떤 의미냐면요.

조정대상지역은 대출 한도가 줄고 청약 조건이 까다로워지는 기본 규제예요. 투기과열지구는 청약 재당첨 제한, 분양권 전매 금지, 재건축 조합원 지위 양도 제한이 추가로 붙어요. 토지거래허가구역은 집을 살 때 구청 허가가 필요하고 2년 이상 직접 살아야 하는 의무가 생겨요.

토지거래허가구역 2년 실거주 의무 — 갭투자 원천 차단

허가구역 안에서 집을 사면 2년 이상 직접 살아야 해요. 10억짜리 집을 전세 7억 끼고 내 돈 3억만 내서 사는 갭투자는 이제 불가능해요. 반드시 내가 직접 이사 와서 살아야 하거든요.

주담대 한도 집값에 따라 추가 차등

집값 (시가 기준)주담대 최대 한도

15억 원 이하	6억 원 (유지)
15억 초과 ~ 25억 이하	4억 원
25억 원 초과	2억 원

25억짜리 강남 아파트를 산다면 대출은 2억뿐이에요. 나머지 23억은 전부 내 돈이에요.

LTV 70% → 40%

규제지역 전체 LTV가 40%로 낮아졌어요. 5억짜리 집을 사면 예전엔 3억 5천 빌릴 수 있었는데 이제는 2억이에요.

다주택자 취득세 중과 자동 부활

3중 규제 지정으로 취득세 중과가 바로 살아났어요. 2주택이면 8%, 3주택 이상이면 12%예요. 10억짜리 집을 추가 매수할 때 3주택자는 취득세만 1억 2천만 원이에요.

1주택자 전세대출 이자 DSR 반영

1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 그 이자 상환액이 내 DSR에 포함돼요. 그만큼 주담대 한도가 줄어들어요.

스트레스 DSR 1.5% → 3%

대출 한도 계산할 때 미래 금리 인상 위험을 반영하는 스트레스 금리가 수도권·규제지역 주담대에 한해 3%로 높아졌어요. 금리가 내려가도 대출 한도가 갑자기 늘어나는 걸 미리 막은 거예요.

주담대 위험가중치 15% → 20% (2026년 1월 조기 시행)

은행이 주담대를 많이 취급할수록 자기자본을 더 쌓아야 하게 됐어요. 은행 스스로 부동산 대출을 줄이게 유도하는 조치예요.

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4차 대책 — 1·29 도심 주택공급 확대 방안 (2026년 1월 29일)

공급 절벽이 심각해지면서 도심 핵심 입지에 빠르게 집을 공급하는 대책을 내놨어요. 2026년 서울 입주물량이 2025년의 13.6% 수준으로 급감할 것으로 전망됐거든요.

구체적 물량과 위치

서울에서 용산구 1만 2,600호, 과천시 9,800호, 노원구 태릉CC 부지 6,800호 등 총 5만 9,700호를 공급하겠다고 발표했어요.

용산은 정비창 부지와 노후 국공유지, 태릉CC는 옛 골프장 자리, 과천은 경마장 등 공공부지를 활용해요.

일정은 2026~2027년 인허가 → 2027년 착공 → 2030년 전후 입주예요.

국토부 주택공급추진본부 출범 (2026년 1월 2일)

이 대책을 현장에서 관리하기 위해 택지개발·민간정비·노후신도시 재정비를 한 조직에서 총괄하는 실장급 부서를 만들었어요.

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세제 조치 — 다주택자 양도세 중과 유예 종료 (2026년 5월 9일)

다주택자 양도세 중과 유예 종료 (2026년 5월 9일)

이게 지금 부동산 시장에서 가장 뜨거운 이슈예요.

유예란 뭐였나

원래 조정대상지역에서 다주택자가 집을 팔면 기본 양도세에 추가 세금이 붙어요. 2주택이면 기본세율에 +20%p, 3주택 이상이면 +30%p가 가산돼요. 지방소득세까지 합치면 최고 82.5%예요.

이게 너무 강하다는 이유로 2022년 5월부터 계속 유예해줬어요. 즉 중과를 안 했던 거예요.

5월 9일 이후 달라지는 것

2026년 2월 12일, 정부가 공식 발표했어요. 5월 9일 종료, 재연장 없음이에요.

예를 들어 규제지역 2주택자가 집을 팔아서 양도차익이 5억 원 나왔다면, 유예 중엔 양도세가 약 1억 5천만 원 수준이에요. 5월 9일 이후엔 중과가 붙어서 2억 8천~3억 원으로 뛰어요. 거의 2배가 되는 거예요.

단, 5월 9일 전 계약 시 유예기간 있음

강남구·서초구·송파구·용산구 소재 주택은 5월 9일까지 계약하고 계약일로부터 4개월 이내에 잔금·등기를 마치면 중과 안 해요.

작년 10월 16일 이후 새로 지정된 조정대상지역(서울 나머지 지역·경기 12곳)은 계약일로부터 6개월 유예예요.

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추가 조치들

외국인 규제 강화

2025년 4월 미국인이 한남동 아파트를 120억에 사서 신고가를 경신하는 사례가 나왔어요. 이후 외국인이 부동산 살 때 자금조달계획서 제출과 비자 종류·해외 차입금 출처까지 명시하도록 의무화했어요.

다주택 공직자 부동산 정책 논의 배제 (2026년 3월 22일)

집을 여러 채 가진 청와대 참모나 장관이 부동산 정책을 만들면 이해충돌 문제가 있다고 보고, 다주택자와 고가주택 소유자를 정책 논의에서 배제하라고 지시했어요. 이재명 대통령 본인도 2026년 2월 분당 자택을 매물로 내놓으며 직접 실천했어요.

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한눈에 보는 대책별 대출 규제 변화

항목6·27 이전6·27 이후9·7 이후10·15 이후

수도권 주담대 한도	제한 없음	6억	6억	집값 따라 2~6억
규제지역 LTV (무주택)	50%	50%	40%	40%
다주택자 LTV	규제지역 30%	0% 금지	0% 금지	0% 금지
스트레스 DSR	1.5%	1.5%	1.5%	3.0%
대출 만기	제한 없음	30년	30년	30년
갭투자	가능	조건부 금지	조건부 금지	전면 금지
다주택 취득세 중과	유예 중	유예 중	유예 중	8~12% 부활

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이게 나한테 어떤 영향이 있나

무주택자라면 대출이 줄어서 집 사기가 더 어려워졌어요. 특히 수도권에서 15억 이상 집을 목표로 한다면 자기자본이 훨씬 많이 필요해요.

다주택자라면 5월 9일 전에 팔지 않으면 세금이 2배 가까이 뛸 수 있어요. 지금 시장에서 매물이 늘어나는 이유가 여기 있어요.

1주택자라면 갈아타기가 어려워졌어요. 현재 집 팔기 전에 새 집 살 때 대출 받기가 더 까다로워졌거든요.

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마치며

이재명 정부의 부동산 정책은 문재인 정부랑 다른 점이 하나 있어요. 세금보다 대출과 공급을 먼저 건드렸다는 거예요. 학습 효과 덕분이에요.

다만 실제 입주 물량이 늘어나려면 최소 3~4년은 걸려요. 그 공백을 규제로 메우는 구조예요. 집값이 실제로 잡힐지는 좀 더 지켜봐야 알 수 있어요.

지금 가장 중요한 시점은 5월 9일이에요. 양도세 중과 유예가 끝나면 시장이 어떻게 반응할지, 그게 2026년 부동산 시장의 최대 변수예요.

※ 본 글은 정보 제공 목적이며 투자·세무 권유가 아닙니다. 개인 상황에 따라 달라질 수 있으므로 전문가 상담을 권장해요.