전세보증보험 완전정리 — HUG·HF·SGI 나한테 맞는 건 뭔가? 조건·비용·신청까지

친구한테 연락이 왔습니다.

"나 전세 계약했는데 보증보험 꼭 들어야 해?"

당연하다고 했습니다. 그런데 막상 설명하려니 저도 HUG·HF·SGI 세 개가 뭐가 다른지 헷갈렸습니다. 찾아보니 기관마다 조건이 다르고, 내 상황에 따라 골라야 한다는 걸 그제야 제대로 알았습니다.

전세보증보험은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때, 보증기관이 먼저 세입자에게 보증금을 지급하고 나중에 집주인에게 받아내는 제도입니다. 전세사기 피해자 3만 6,950명 중 보증보험에 가입했던 분들은 그나마 보증금을 돌려받을 수 있었습니다. 가입 안 했던 분들은 그게 불가능했습니다.

선택이 아닙니다. 필수입니다.

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전세보증보험, 딱 한 줄로 정리하면

"집주인이 보증금을 못 돌려줄 때, 보증기관이 대신 줍니다."

세 곳에서 가입할 수 있습니다.

• HUG (주택도시보증공사) — 가장 대중적
• HF (한국주택금융공사) — 전세대출자 전용
• SGI (서울보증) — 고액 전세 특화

기능은 같습니다. 조건과 비용이 다릅니다.

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공통 조건 — 세 곳 모두 동일

가입하기 전에 이것부터 확인하세요.

가입 시기: 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로, 계약기간의 1/2이 지나기 전에 가입해야 합니다. 2년 계약이라면 1년 이내. 이 기한을 넘기면 아무리 좋은 집도 가입이 불가능합니다. 계약하자마자 바로 신청하는 게 맞습니다.

집주인 동의: 필요 없습니다. 2018년 2월 이후 집주인 동의 의무가 폐지됐습니다. 다만 가입 사실은 집주인에게 등기로 자동 통보됩니다.

가입 불가 주택: 등기부등본 갑구에 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기가 있으면 가입이 안 됩니다. 위반건축물도 불가(아파트 제외)입니다.

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HUG — 대부분의 세입자에게 가장 무난

주택도시보증공사가 운영하는 상품입니다. 가입률 94%(2021년 기준). 가장 많이 쓰는 이유가 있습니다.

가입 조건

• (전세보증금 + 선순위채권) ≤ 주택가격 × 90% 이내
• 선순위채권이 주택가액의 60% 초과 시 가입 제한
• 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 주거용 오피스텔 모두 가능
• 세대주가 아니어도 가입 가능

보증료율: 연 0.097~0.211% (전세가율 70% 기준 차등 적용)

보증료 계산: 보증금 × 보증료율 × 계약기간 / 365

예시: 보증금 2억원, 보증료율 0.128%, 2년 계약 → 2억 × 0.00128 × 730/365 = 512,000원 (연 약 25만원, 월 약 2만원)

할인 혜택

• 모바일 가입 시 3% 할인
• 신혼부부·다자녀·청년·장애인 보증료 할인 적용

신청 방법

• 안심전세 앱(HUG 공식), 카카오페이, 토스, 네이버부동산
• HUG 지사 또는 위탁은행 방문

추천 대상: 일반 세입자, 신혼부부, 다자녀가구, 빌라·오피스텔 거주자

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HF — 보증료 가장 싸지만 조건 있음

한국주택금융공사의 '전세지킴보증'입니다.

핵심 조건: **HF 전세자금보증(전세대출)**을 이용 중인 임차인만 가입 가능합니다. HF 대출 없이는 이 상품에 가입할 수 없습니다.

보증료율 (LTV 구간별 차등)

• LTV 70% 이하: 연 0.04%
• LTV 70% 초과~80% 이하: 연 0.11%
• LTV 80% 초과~90% 이하: 연 0.18%

HUG(0.097~0.211%)보다 낮습니다. 특히 LTV가 낮은 경우 보증료가 훨씬 저렴합니다.

예시 비교 (보증금 2억, LTV 60%, 2년 계약)

• HF: 2억 × 0.04% × 2년 = 16만원
• HUG: 2억 × 0.128% × 2년 = 51만 2,000원

차이가 큽니다. HF 대출 이용자라면 반드시 HF 보증을 먼저 확인하세요.

주의: 토스뱅크를 이용할 경우 전세대출 실행일로부터 3개월까지만 가입 가능합니다.

추천 대상: HF 전세자금보증 대출 이용자, 보증료를 최소화하고 싶은 분

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SGI — 고액 전세·아파트 특화

서울보증(SGI)의 '전세금보장신용보험'입니다.

핵심 특징

• 아파트: 보증 한도 제한 없음
• 비아파트(빌라·오피스텔 등): 보증금 10억원 이내
• HUG·HF와 달리 한도 초과 걱정 없음

단점

• 보증료율이 세 기관 중 가장 높음
• 임대인이 법인인 경우 가입 불가
• SGI 지점·대리점에서만 신청 가능 (모바일 불가)

추천 대상: 보증금 7억원 이상 고액 전세, 아파트 거주자, HUG·HF 조건 미충족자

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세 기관 한눈에 비교

항목HUGHFSGI

가입 조건	누구나	HF 대출자만	누구나
보증료율	0.097~0.211%	0.04~0.18%	3사 중 최고
아파트 한도	LTV 90% 이내	LTV 90% 이내	제한 없음
비아파트 한도	LTV 90% 이내	LTV 90% 이내	10억원 이내
모바일 가입	가능	가능	불가
법인 임대인	가능	가능	불가
추천	대부분	HF 대출자	고액 전세

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보증료 지원받으세요 — 최대 40만원

국토교통부에서 HUG·HF·SGI 세 기관 모두에 대해 보증료를 지원합니다.

• 2025년 3월 31일 이후 가입자: 납부한 보증료 전액, 최대 40만원
• 신청: 정부24(gov.kr) 또는 안심전세포털(khug.or.kr)

보증금 2억 기준 연간 보증료가 25만원 수준이라면 사실상 공짜로 가입하는 셈입니다. 반드시 챙기세요.

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가입 안 되는 케이스 — 이럴 땐 계약 다시 생각해보세요

전세보증보험에 가입이 안 된다면 이미 위험 신호입니다.

• 전세가율이 너무 높아서 LTV 90%를 초과하는 경우
• 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘는 경우
• 등기부등본에 경매·압류·가처분이 있는 경우
• 집주인이 체납세금이 많아 보증기관이 거절하는 경우

이 중 하나라도 해당되면 그 집 계약을 다시 한번 신중하게 생각해야 합니다. 보증보험 가입이 안 되는 집은 사기 피해 때 구제 수단이 없습니다.

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내 상황에 맞는 선택 요약

내 상황추천 기관

일반 직장인, 빌라·오피스텔	HUG
HF 전세대출 이용자	HF (보증료 절감)
아파트, 보증금 7억 이상	SGI
신혼부부·다자녀	HUG (할인 혜택)

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한 줄 요약

전세보증보험은 선택이 아닙니다. 계약 직후 계약기간 1/2 이전에 반드시 가입하세요. HF 대출자는 HF로, 그 외는 HUG가 기본. 보증료 지원 최대 40만원도 꼭 챙기세요. 가입이 안 되는 집은 그냥 그 집이 위험한 겁니다.

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⚠️ 출처 및 면책 공지 HUG 가입조건·보증료율: HUG 공식(khug.or.kr)·서울주거포털 / HF 보증료율: 농민신문·HF 공식(hf.go.kr) / SGI 조건: 부동산114·뱅크샐러드 / 보증료 지원: 서울주거포털·국토교통부 / 집주인 동의 폐지: 뱅크샐러드·KB의 생각 이 글은 정보 제공 목적이며 법률·금융 권유가 아닙니다.