[서울 부동산 이상현상 2편] 전세가 사라지는 이유 3가지 — 집주인이 전세 안 놓는 진짜 이유

1편에서 이런 이야기를 했습니다.

거래는 60% 줄었는데 집값은 안 떨어지는 이유. 수요가 없어서가 아니라 살 수 없는 구조가 만들어진 것이라고요.

그런데 더 직접적으로 피부에 와닿는 건 따로 있습니다.

전세가 없어졌습니다.

2026년 4월 6일 기준, 서울 아파트 전세 매물은 1만 5,195건입니다. 부동산 빅데이터 아실이 2023년 4월 통계를 집계하기 시작한 이후 처음으로 전월세 합계가 3만 건 밑으로 떨어졌습니다. 전세만 보면 연초(2만 3,060건) 대비 33.1% 급감했습니다.

저도 주변에서 자주 듣는 말이 있습니다.

"전세 구하려고 한 달을 돌아다녔는데 없어서 어쩔 수 없이 월세로 갔다."

왜 이런 일이 벌어지고 있을까요. 원인이 딱 3가지로 정리됩니다.

 

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전세 매물, 지금 얼마나 줄었나

먼저 숫자로 확인합니다.

아실 데이터 기준 서울 아파트 전세 매물은 2026년 들어 1월 2만 3,060건에서 4월 초 1만 5,441건으로 3개월 만에 33% 급감했습니다.

자치구별로 보면 충격적입니다.

자치구전세 매물 감소율

노원구	-68.6%
중랑구	-66.7%
금천구	-65.2%
구로구	-62.0%
강북구	-57.2%
도봉구	-51.6%

서울 25개 자치구 중 21개 자치구에서 전세 매물이 줄었습니다. 매물이 늘어난 곳은 동작·용산·송파·광진 단 4곳뿐입니다.

노원구 한 공인중개사는 이렇게 말합니다. "구 전체에 전세가 없다. 도봉동, 창동까지 돌아봤다는 세입자도 있다."

이 전세 매물 실종에는 원인이 3개 있습니다.

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원인 1 — 10·15 대책 이후 집주인이 전세를 못 놓는다

정부가 의도하지 않은 결과입니다.

2025년 10월 15일, 정부는 서울 전역 + 경기 12개 시·군을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시에 묶는 '삼중 규제' 대책을 발표했습니다. 목적은 갭투자(전세 끼고 아파트 매수) 차단이었습니다.

목적은 달성됐습니다. 그런데 부작용이 심각합니다.

토지거래허가구역에서 아파트를 사면 2년 이상 실거주 의무가 생깁니다. 집을 사더라도 전세를 줄 수 없습니다. 기존에 전세를 끼고 집을 산 집주인들도 실거주 전환 압박을 받습니다. 세입자를 내보내고 직접 들어와 살아야 하니 전세 물건이 시장에서 사라집니다.

10·15 대책 당일 서울 아파트 전월세 매물은 4만 4,055건이었습니다. 그게 6개월 만에 2만 9,720건으로 줄었습니다. 32.5% 감소입니다. 특히 전세 매물은 37.6% 줄어 월세(-26.2%)보다 훨씬 빠르게 증발했습니다.

갭투자는 막혔습니다. 그런데 갭투자가 막히면서 전세 공급 자체가 함께 막혔습니다. 임대차 시장으로 흘러들어오던 전세 물건이 끊긴 겁니다.

핵심 포인트 — 집주인 입장에서 이야기하면 이렇습니다. 집을 하나 더 사고 싶어도 이제는 전세를 놓을 수 없습니다. 전세를 놓으면 실거주 의무 위반입니다. 갭투자가 안 되면 집을 더 살 이유도 줄어들고, 임대차 시장에 공급되는 물건 수도 줄어듭니다.

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원인 2 — 보유세 폭탄에 집주인이 전세 대신 월세를 선택한다

2026년 3월 17일, 국토교통부가 발표한 공시가격이 시장을 흔들었습니다.

2026년 서울 공동주택 공시가격 평균 상승률: +18.67%

2021년(+19.91%) 이후 가장 높습니다. 역대 3위입니다. 그리고 공시가격이 오르면 재산세와 종합부동산세가 함께 오릅니다.

구체적으로 보면 이렇습니다.

서초구 래미안 원베일리 84㎡의 보유세는 지난해 1,829만 원에서 올해 2,855만 원으로 56.1% 급증할 전망입니다. 마포자이 84㎡도 256만 원에서 353만 원으로 37.9% 증가합니다.

더 심각한 건 새롭게 종합부동산세 대상에 편입되는 주택입니다. 공시가격 12억 원 초과 주택이 지난해 31만 7,998가구에서 올해 48만 7,362가구로 53.3% 급증했습니다. 서울에서 7채 중 1채가 종부세 대상이 된 겁니다.

집주인 입장에서 전세와 월세를 비교하면 어떻게 될까요.

전세보증금을 받아 은행에 넣어두면 이자가 나옵니다. 그런데 보유세가 연간 2,000만~3,000만 원씩 나오면 전세 이자로는 감당이 안 됩니다. 반면 월세는 매달 현금 수입이 들어옵니다. 세금을 직접 내는 구조입니다.

서울시립대 송헌재 교수의 분석입니다. "보유세가 1% 오를 때 상승분의 약 30%가 전세보증금에, 40~50%가량은 월세보증금에 전가되는 것으로 추정된다."

즉, 보유세가 오르면 집주인은 전세보다 월세를 선택합니다. 그리고 그 부담은 결국 세입자에게 넘어옵니다.

반포동 한 공인중개사는 이 상황을 이렇게 설명했습니다. "집주인들이 아직 세 부담을 본격적으로 체감하지 못한 상태다. 실제 부담이 가시화되면 전월세 가격 인상 움직임이 본격화할 수 있다."

2026년 6월에 보유세 고지서가 실제로 날아올 때 시장이 어떻게 반응할지 주목해야 합니다.

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원인 3 — 공급이 없으면 새 전세도 없다

1편에서 이야기한 입주 물량 절벽이 전세 시장에도 직격합니다.

아파트가 새로 입주하면 기존 세입자들이 이사를 합니다. 이사 과정에서 전세 물건이 시장에 나옵니다. 그런데 새로 입주하는 아파트가 없으면 이 순환 자체가 멈춥니다.

2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만 6,412가구입니다. 전년 대비 48% 줄었습니다. 그 중 87%인 1만 4,257가구가 재건축·재개발 단지입니다. 정비사업 완료 단지는 대부분 조합원들이 직접 입주하기 때문에 일반 전세로 나올 물건이 극히 적습니다.

더 중요한 지표가 있습니다. 2026년 1월 서울 아파트 착공이 741가구였습니다. 착공 후 통상 2~3년 뒤 입주합니다. 이 수치는 2028~2029년에도 서울에 새 아파트가 거의 없다는 걸 의미합니다.

주택산업연구원은 이렇게 전망했습니다. "2026년은 본격적인 입주 물량 가뭄의 시작점." 서울 전세 상승률은 4.7%로 집값 상승률(4.2%)을 웃돌 것으로 예상했습니다.

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결과 — 월세 비중 역대 최고

세 원인이 합쳐진 결과입니다.

국토교통부가 발표한 2026년 1·2월 전국 주택 임대차 거래에서 월세 비중은 **68.3%**입니다. 역대 최고 수치입니다. 2022년 47.1%에서 4년 만에 21%포인트 뛰었습니다.

서울만 보면 **70.2%**입니다. 10건 중 7건이 월세입니다.

2월 전세 거래량은 전년 동월 대비 26% 감소했습니다.

그리고 월세가 오릅니다.

서울 아파트 평균 월세는 151만 5,000원입니다. 1년 전(134만 7,000원)보다 12.5% 상승했습니다. 근로자 월평균 임금(420만 5,000원)의 36.1%입니다. 직장인 월급의 3분의 1 이상이 월세로 나가는 겁니다.

현장 이야기가 더 실감납니다. 동대문구 한 공인중개사의 말입니다. "3,000가구가 넘는 단지에도 전세 매물이 10건이 안 된다. 월세 물건은 2건뿐이다. 작년 3월 보증금 1억에 월세 220만 원이었는데 지금은 265만 원이다."

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이게 나에게 뭘 의미하나

전세를 구하는 세입자라면 세 가지를 알고 계셔야 합니다.

첫 번째. 지금 전세 부족은 일시적인 현상이 아닙니다. 갭투자 차단, 보유세 상승, 입주 절벽이 동시에 작용하는 구조적 문제입니다. 단기간에 해소되기 어렵습니다.

두 번째. 전세 물건이 실종되면서 계약갱신 비율이 빠르게 높아지고 있습니다. 2026년 3월 서울 아파트 갱신계약 비율은 **51.8%**로 처음 50%를 넘어섰습니다. 이사를 포기하고 현재 전세에서 버티는 세입자가 늘고 있다는 뜻입니다. 계약갱신청구권을 아직 쓰지 않았다면 지금이 중요한 시점입니다.

세 번째. 월세가 계속 오를 가능성이 높습니다. 보유세 고지서가 6월에 나오면 집주인들의 월세 전환·인상 움직임이 본격화할 것이라는 게 전문가들의 전망입니다.

집주인 입장에서도 마냥 유리한 상황은 아닙니다. 보유세를 감당하지 못하면 팔아야 합니다. 5월 이후 양도세 중과가 재개되는 시점과 맞물려 어떤 선택을 할지가 시장을 결정할 변수입니다.

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전세 소멸 3가지 원인 정리

원인메커니즘데이터

① 토지거래허가구역	갭투자 차단 → 전세 공급 이탈	10·15 이후 임대차 매물 -32.5%
② 보유세 폭탄	전세 → 월세 전환 가속	서울 공시가 +18.67%, 원베일리 보유세 +56.1%
③ 입주 절벽	신규 전세 물건 자체가 없음	2026년 서울 입주 1.6만가구 (-48%)

결과: 전세 매물 1만5,195건 (역대 최저) / 전국 월세 비중 68.3% (역대 최고) / 서울 평균 월세 151만5,000원 (+12.5%)

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3편에서는 이 모든 상황 속에서 무주택자가 지금 어떤 전략을 세워야 하는지 구체적으로 다룹니다.

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📌 이 시리즈 전체 보기

1편 → 거래 절벽인데 집값 안 떨어지는 이유

▶ 2편 → 전세가 사라지는 이유 3가지 (지금 읽는 글)

3편 → 2026 무주택자 전략 — 지금 사야 하나 기다려야 하나 (발행 예정)

 

https://huni-1017.tistory.com/199

[서울 부동산 이상현상 1편] 거래는 반토막인데 집값은 왜 안 떨어지나

 

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⚠️ 데이터 출처 및 면책 공지 아실 매물 데이터 (2026.04.06) · 뉴데일리 (2026.04.07) · 이콘밍글 (2026.02.11) · 국토교통부 2026년 2월 주택통계 · 국토부 2026년 공동주택 공시가격 발표 (2026.03.17) · 헤럴드경제 보유세 분석 (2026.03.18) · 한국부동산원 주간 통계 · 서울신문 (2026.04.10) 이 글은 정보 제공 목적이며 투자 권유가 아닙니다.