청약통장 완전정리 — 얼마 넣어야 하고, 점수는 어떻게 올리고, 나한테 맞는 전략은

청약통장 그냥 2만원씩 자동이체 걸어두고 있는 분들, 솔직히 손 들어보세요.

저도 그랬습니다. "어차피 서울은 당첨 안 되는 거 알아. 그냥 적금 대신 넣는 거지 뭐." 이렇게 생각하면서 3년을 날렸습니다.

근데 청약통장은 전략이 있습니다. 얼마를 넣느냐, 어떤 주택을 노리느냐, 내 상황에서 어떤 카드를 써야 하느냐가 다 다릅니다. 오늘 처음부터 끝까지 정리합니다.

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1. 통장 종류 — 지금 가입할 수 있는 건 하나뿐

종류청약 가능신규 가입

주택청약종합저축	국민주택 + 민영주택 모두	✅ 지금 이것만 가능
청약저축	국민주택만	❌ 2015년 9월 중단
청약예금	민영주택만	❌ 2015년 9월 중단
청약부금	민영 85㎡ 이하만	❌ 2015년 9월 중단

지금 새로 가입하면 주택청약종합저축 하나입니다. 국민주택·민영주택 가리지 않고 모두 청약할 수 있는 만능통장입니다.

기존 통장(청약저축·예금·부금) 보유자: 2026년 9월 30일까지 주택청약종합저축으로 전환 가능합니다. 전환해도 기존 납입 기간과 실적이 그대로 인정됩니다. 전환 후 국민+민영 모두 청약 가능해지니 아직 안 하셨다면 지금 당장 하세요.

 

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2. 국민주택 vs 민영주택 — 내가 노릴 건 뭔가

구분국민주택민영주택

누가 짓나	LH·SH·지방공사	현대·삼성·GS 등 민간
면적	85㎡ 이하	제한 없음
당첨 방식	순차제 (납입 횟수·금액 순)	가점제 + 추첨제
핵심	얼마나 오래, 얼마나 많이 넣었나	예치금 + 점수 (or 운)
예시	행복주택, LH공공분양	래미안, 힐스테이트, 자이

핵심 차이: 국민주택은 납입 횟수와 금액이 당락을 가릅니다. 민영주택은 예치금만 충족하면 1순위 자격을 얻고, 이후엔 가점이나 추첨으로 뽑힙니다.

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3. 얼마 넣어야 하나

국민주택 노린다면 → 월 25만원

2024년 11월부터 월 납입 인정액이 10만원 → 25만원으로 상향됐습니다. 순차제라 납입 총액이 많을수록 앞 순위입니다. 수도권 주요 단지 당첨 커트라인이 총 납입액 2,500~3,000만원 이상이라 월 25만원씩 꾸준히 넣으면 약 8~10년이면 도달합니다.

민영주택 노린다면 → 지역별 예치금만 채우면 됨

예치금 기준 (본인 거주지 기준)

거주지85㎡ 이하102㎡ 이하135㎡ 이하모든 면적

서울·부산	300만원	600만원	1,000만원	1,500만원
기타 광역시	250만원	400만원	700만원	1,000만원
기타 시·군	200만원	300만원	400만원	500만원

→ 서울 거주자라면 통장에 1,500만원 넣어두면 모든 면적에 청약 가능. 나머지는 나중에 일시납으로 채워도 됩니다. 매달 50만원씩 넣을 필요 없습니다.

결론: 공공분양(LH 등)이 목표면 월 25만원 필수. 브랜드 아파트(민영)가 목표면 예치금 채우기 + 가점 관리.

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4. 1순위 조건

지역국민주택민영주택

서울·투기과열지구	2년 이상 가입 + 24회 이상 납입	2년 이상 가입 + 예치금
수도권 일반	1년 이상 가입 + 12회 이상 납입	1년 이상 가입 + 예치금
비수도권	6개월 이상 가입 + 6회 이상 납입	6개월 이상 가입 + 예치금

납입 횟수는 월 1회씩 꼬박 납입했을 때의 횟수입니다. 한 달에 두 번 납입해도 1회로만 카운트됩니다.

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5. 가점제 84점 구조 — 점수표 완전 공개

① 부양가족 수 (35점) — 가장 배점이 높다

부양가족0명1명2명3명4명5명6명 이상

점수

5점

10점

15점

20점

25점

30점

35점

부양가족 = 본인 제외한 세대원. 배우자·미혼자녀·직계존속(부모님) 포함. 부모님은 세대주로서 3년 이상 계속 부양 시 인정. 30세 이상 미혼자녀는 1년 이상 같은 등본 등재 시 인정.

② 무주택 기간 (32점) — 만 30세부터 카운트

기간~1년1~22~33~44~55~66~77~88~99~1011~1213~1415년+

점수

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

24

28

32

만 30세 미만 미혼자는 0점 고정입니다. 30세가 넘어야 기간이 쌓이기 시작합니다. 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고일부터 카운트합니다.

주의: 분양권·입주권 취득도 주택 소유로 봅니다. 투자 목적으로 분양권 샀다가 집 없애면 그날부터 무주택 기간이 리셋됩니다.

③ 청약통장 가입 기간 (17점) — 가입일부터 시작

기간6개월미만6개월~1년1~2년2~3년4~5년6~7년8~9년10~11년12~13년14~15년15년+

점수

1

2

3

4

6

8

10

12

14

16

17

나이 상관없이 가입일부터 카운트 시작합니다. 단, 미성년자 가입 기간은 최대 5년까지만 인정 (2024.7.1 이후 기존 2년→5년 확대).

→ 지금 자녀가 있다면 바로 통장 만들어주세요. 성인이 됐을 때 최대 5년치를 선물로 주는 겁니다.

배우자 통장: 배우자 가입기간의 50% 인정, 최대 +3점. 합산 최대 17점 한도.

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6. 특별공급 — 나한테 해당하는 카드가 있는지 먼저 확인하세요

특별공급은 일반 경쟁 없이 별도 물량으로 청약합니다. 해당되면 무조건 먼저 써야 합니다.

유형핵심 조건소득 기준

신혼부부	혼인 7년 이내 무주택	140%(맞벌이 160%) 이하
생애최초	세대원 전원 과거 주택소유 이력 없음 + 혼인 중이거나 자녀 있어야(공공)	130%(맞벌이 140%) 이하
다자녀	미성년 자녀 2명 이상 (기존 3명→2명 완화)	120%(맞벌이 130%) 이하
노부모부양	만 65세 이상 직계존속 3년 이상 부양 / 무주택 세대주만 신청 가능	120% 이하
신생아	입주자 모집공고일 기준 2년 이내 출산	별도 기준

최신 변경사항 (꼭 확인)

• 모든 특공 유형에 추첨제 10% 추가 → 이전보다 기회 넓어짐
• 신혼·생애최초·신생아는 배우자의 혼인 전 특공 당첨 이력 있어도 신청 가능
• 특공은 1세대 1회, 1인 1건 (같은 단지 특공+일반 동시 신청은 가능)

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7. 30대 직장인 유형별 전략

30대 미혼 직장인

가점제로 당첨은 현실적으로 불가능에 가깝습니다. 만 30세부터 무주택 기간이 쌓이기 시작하고, 부양가족도 없으니 점수 자체가 안 나옵니다.

현실 전략: 가점제 포기 → 85㎡ 초과 추첨제 노리기. 큰 평형은 추첨 비율이 높아 가점 낮아도 당첨 가능합니다. 지금은 통장 가입 기간 쌓으면서 예치금 채우는 게 전부입니다.

신혼 초기 (결혼 7년 이내)

신혼부부 특별공급이 최우선입니다. 일반 경쟁 없이 별도 물량으로 청약하는 카드를 먼저 쓰세요. 자녀가 있다면 우선공급 가점이 올라갑니다. 맞벌이라면 소득 기준이 160%까지 완화돼서 대부분 해당됩니다.

자녀 2명 이상 (혼인 7년 초과 포함)

다자녀 특별공급 대상입니다. 기존 3명 이상에서 2명 이상으로 완화됐습니다. 혼인 7년이 넘어도 자녀가 2명이면 다자녀 특공으로 신청 가능합니다.

부모님 모시는 경우

부모님(만 65세 이상)을 3년 이상 같은 등본에 올리고 세대주로 등재되면 노부모부양 특공 + 부양가족 점수 두 가지를 동시에 챙깁니다.

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8. 가점 올리는 실전 치트키

① 부모님 등본 올리기 — 가장 빠른 점수 상승 부모님(양가 포함)을 등본에 올리면 각 1점씩. 단, 세대주로서 3년 이상 계속 부양해야 인정됩니다. 3년 뒤를 바라보고 지금 바로 시작해야 합니다.

② 분양권·입주권 절대 손대지 않기 분양권 취득 = 주택 소유 = 무주택 기간 리셋. 재테크 목적으로 분양권 투자하다가 10년치 무주택 기간 날린 사례가 수두룩합니다.

③ 통장 절대 해지 금지 한 번 해지하면 쌓인 가입 기간이 전부 사라집니다. 급전이 필요하면 청약통장 담보대출(예치금의 최대 95%)을 활용하세요. 통장 효력은 그대로 유지됩니다.

④ 배우자 통장도 함께 관리 배우자 통장 가입기간의 50%가 인정됩니다. 결혼하자마자 배우자도 통장 만들고, 두 개 다 유지하면 나중에 최대 +3점을 챙깁니다.

⑤ 자녀 명의로 지금 당장 개설 2024년부터 미성년 인정 기간이 2년→5년으로 확대됐습니다. 아이가 태어나자마자 청약통장 만들어두면 성인이 됐을 때 5년짜리 가입기간을 갖고 출발합니다.

 

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한 줄 요약

공공분양 노린다면 월 25만원 꾸준히. 민영 브랜드 아파트 노린다면 예치금 채우고 가점 관리. 30대 미혼은 가점제 포기하고 추첨제·특별공급 먼저 확인. 분양권 손대지 말고, 통장 해지하지 말고, 부모님 등본 3년 채우기. 청약은 오래 버티는 사람이 이깁니다.

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⚠️ 출처 및 면책 공지 국토교통부 주택공급에 관한 규칙 / 한국부동산원 청약홈(applyhome.co.kr) / 하나은행·KB국민은행 청약가점제 안내 / LH청약플러스 공급안내 이 글은 정보 제공 목적이며 청약 규칙은 개편될 수 있습니다. 실제 청약 전 청약홈 공식 공고문을 반드시 확인하세요.