서울이라고 다 같이 올랐을 것 같죠? — 서울 집값 양극화 1화

지난해 말, 부동산 커뮤니티와 SNS에서 '서울 부동산 계급도'라는 자료가 폭발적으로 퍼졌어요. KB부동산 데이터를 기반으로 서울 25개 구를 집값 수준에 따라 계급으로 나눈 표였어요. 올라오자마자 수만 명이 공유했어요. "이게 현실이구나"라는 반응과 함께요.

그 계급도가 보여준 건 이거예요. 서울이라는 같은 도시 안에, 완전히 다른 부동산 세계가 공존하고 있다는 것.

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격차가 얼마나 되냐고요 — 25배예요

한국부동산원 통계 기준으로 2025년 한 해 동안 서울 아파트값 누적 상승률은 9.08%예요. 그런데 구별로 뜯어보면 "같은 서울이 맞나"는 말이 나올 수밖에 없어요.

가장 많이 오른 건 송파구예요. 무려 +20.13%예요. 성동구 +18.31%, 마포구 +13.70%, 서초구 +13.47%, 강남구 +13.12%, 용산구 +12.54%가 뒤를 이었어요.

반면 도봉구는 +0.82%예요. 강북구 +0.96%, 노원구 +1.82%예요.

시사저널이 이 수치를 보도하면서 이렇게 표현했어요. "송파구와 도봉구의 상승률 격차가 25배에 달한다." 수치상으로는 플러스지만, 물가 상승률을 고려하면 노도강(노원·도봉·강북)은 사실상 제자리걸음이나 다름없다고 했어요.

한국부동산원 2025년 10월 기준 누계로 봐도 비슷해요. 노원 1.15%, 도봉 0.41%, 강북 0.74%, 금천 0.82%, 관악 2.15%, 구로 1.86%. 이게 서울 외곽 구들의 중간 성적표예요.

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국평 60억 시대가 열렸어요

한강변 벨트 이야기를 해야 해요.

파이낸셜뉴스에 따르면 올해 들어 서울에서 전용 84㎡(국민 평형) 아파트가 60억원을 넘는 거래가 두 곳에서 나왔어요.

서초구 반포동 래미안원베일리 84㎡가 60억8000만원, 같은 반포동 아크로리버파크(아리팍) 84㎡가 60억원에 실거래됐어요. 업계에서는 이걸 '국평 60억 시대의 공식화'라고 불러요.

아리팍은 2019년 34억원에 거래됐는데 7년 만에 60억이 됐어요. 파이낸셜뉴스 기사 제목이 "34억에 샀는데도 26억 벌었다 — 실화냐?"였어요.

래미안원베일리는 더 드라마틱해요. 2025년 6월 84㎡가 72억원에 거래되며 국내 판상형 아파트 3.3㎡당 최고가를 기록했어요. 그랬다가 다주택자 양도세 중과 유예 종료 발표 후 급락해서 54억5000만원까지 내려갔어요. 그런데 헤럴드경제가 5월 15일 보도한 내용을 보면, 4월 말 한강 조망 세대가 71억5000만원에 거래됐다는 소식이 퍼지자 매도자들이 다시 호가를 높이기 시작했어요. 반포동 공인중개사 대표는 이렇게 말했어요.

"최근에도 60억원 후반대 매물을 72억원으로 올려 달라는 문의를 받았습니다."

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그 동안 강북 외곽은 어땠냐고요

2021년 영끌 매수가 집중됐던 노도강은 2025년 내내 고통스러운 한 해였어요.

하락 거래가 잇따랐어요. 그나마 올해 들어 중저가 단지에서 신고가 사례가 나오긴 했어요. 강북구 미아동 송천센트레빌 전용 114㎡가 8억5000만원에 거래되며 신고가를 기록했어요. 지난해 3월 7억6000만원 대비 9000만원 올랐어요. 노원구 중계동 대림벽산 114㎡는 14억원에 거래됐는데, 종전 신고가 14억1500만원, 최고가 14억4000만원에 근접한 수준이에요.

그런데 이 상승은 마냥 좋아할 수 없는 이유가 있어요.

지난해 10월 정부가 10·15 부동산 대책을 내놓으면서 노도강·금관구(금천·관악·구로)에도 강남 한강벨트와 같은 규제가 적용됐어요. 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 축소됐어요.

노원구 일대 공인중개사무소 관계자는 머니투데이에 이렇게 말했어요.

"서울 외곽 지역이 반포·강남 한강벨트랑 같은 규제를 받는 게 맞는 거냐. 다른 지역과 집값 차이가 워낙 커서 풍선효과라도 있어야 격차가 메워질 판이다."

관악구 봉천동 관악푸르지오 전용 59㎡가 올해 9억2000만원에 거래됐어요. 연중 신고가예요. 그런데 강남구 아파트와 비교하면 여전히 다른 세계예요.

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2026년 5월 현재, 탈동조화가 뚜렷해졌어요

올해 4월 파이낸셜뉴스는 "강남은 관망, 외곽은 상승 — 서울 집값 탈동조화 뚜렷"이라는 제목의 기사를 냈어요.

강남3구와 용산구는 대출 규제 강화와 보유세 인상 가능성 등으로 고가 주택 매수 심리가 위축됐어요. 반면 노도강·금관구 중저가 단지는 오히려 실수요자들이 몰리면서 상승폭을 키웠어요.

KB부동산이 발표한 5월 1주차 데이터를 보면 서울에서 가장 많이 오른 곳이 중구 +0.73%이고 노원·도봉 각 +0.31%, 동대문 +0.30%, 강서 +0.29%가 뒤를 이었어요.

5월 둘째 주(11일 기준 한국부동산원)에는 흐름이 또 달라졌어요. 성북구 +0.54%, 종로구 +0.36%가 통계 집계 이래 역대 최고 상승률을 기록했어요. 서대문구 +0.45%, 동대문구 +0.33%도 크게 올랐어요. 11주 연속 하락세를 이어가던 강남구도 +0.19%로 12주 만에 상승 전환했어요. 서초구 +0.17%, 송파구 +0.35%, 강동구 +0.19%, 용산구 +0.21%도 일제히 올랐어요.

한 주 사이에 강남도 올라버린 거예요.

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서울 안에서도 5분위 배율 6.8배예요

서울 내부 양극화 지표도 있어요.

KB부동산 기준 2025년 11월 서울 아파트 매매가격 5분위 배율이 6.8배예요. 관련 통계 작성 이후 역대 최고예요. 서울 안에서 가장 비싼 집과 가장 싼 집의 가격 차이가 6.8배라는 거예요.

국평 60억 아파트가 있는 도시에, 국평 8~9억 아파트도 있어요. 둘 다 서울이에요.

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왜 강남은 오르고 외곽은 제자리일까

두 가지로 설명할 수 있어요.

첫째, 똘똘한 한 채 현상이에요. 대출 규제와 세금 부담으로 여러 채를 갖기 어려워지면서, 오를 가능성이 높은 한 채에만 자금이 몰려요. 그 선택지가 강남·한강벨트예요. 자금력 있는 사람들이 몰리면 가격이 오르고, 그 오름을 보고 더 많은 자금이 몰리는 구조예요.

둘째, 신축 선호예요. 얼죽신(얼어 죽어도 신축) 현상이 강해지면서 구축이 많은 노도강은 상대적으로 외면받아요. 반면 신축이 들어서는 성동·마포·동대문·영등포 지역은 신축 단지 하나가 그 구 전체의 가격 천장을 끌어올려요.

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앞으로는 어떻게 볼까

시사저널이 2025년 부동산 결산 기사에서 이렇게 정리했어요. "강남이 오르면 외곽이 따라가는 흐름은 더 이상 작동하지 않았다. 서울 집값의 양극화가 일시적 현상이 아니라 구조로 굳어졌다는 평가가 나온다."

2화에서는 같은 경기도 안에서 어떤 일이 벌어지고 있는지 살펴볼게요. 파주는 오르고 동두천은 떨어진 이유가 있어요.

이 글은 투자 권유가 아니에요. 투자 결정은 본인 판단과 책임 하에 이루어져야 해요.

 

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