같은 경기북부인데 파주는 오르고 동두천은 떨어졌어요 — 경기북부 집값 양극화 2화

지난해 말 뉴데일리에 이런 제목의 기사가 났어요.

"집값 고공행진 뒤안 … 일산·부천·김포의 눈물"

경기도 고양시 일산이에요. 서울 은평구 바로 옆이고, 1990년대 1기 신도시로 개발된 수도권 대표 신도시예요. 그런데 서울 집값이 9% 오를 때 일산서구는 6개월째 하락장이 지속됐어요.

서울 인구가 대거 경기도로 빠져나가고 있는데, 경기도가 다 같이 오르는 게 아니에요. 어디는 오르고 어디는 떨어지는지, 그 경계선이 경기북부 안에서도 그어지고 있어요.

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탈서울 인구는 어디로 갔냐고요

앞서 살펴봤듯이 2026년 1분기에 서울에서 경기도로 이사한 사람이 8만3984명이에요. 가장 많이 간 곳이 수원시 1만3712명, 고양시 1만3317명, 용인시 1만3005명, 성남시 1만2088명이에요.

고양시에 1만3317명이 들어왔어요. 숫자만 보면 집값이 오를 것 같죠. 그런데 현실은 달랐어요.

고양시 안에서도 일산동구와 일산서구는 한국부동산원 기준 2025년 12월까지 약 1년간 하락세를 이어갔어요. 일산서구는 2025년 6월 다섯째 주 이후 6개월째 내리막이었어요. 국토교통부 실거래가 시스템을 보면 일산서구 일산동 후곡을(동성) 전용 84㎡가 직전 거래보다 2100만원 낮은 4억9300만원에 손바뀜됐어요.

왜 그럴까요. 뉴데일리는 그 이유를 이렇게 짚었어요. 인근에 3기 신도시인 고양 창릉이 813만㎡ 규모에 총 3만8000가구 공급을 앞두고 있어요. 과잉공급 우려가 커지면서 베드타운화 걱정까지 겹쳤어요. 풍선효과를 기대했는데 정작 집값이 내려가는 역설이에요.

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GTX가 만병통치약이 아니에요

파주 이야기를 해야 해요.

파주 운정신도시는 GTX-A 노선의 대표 수혜지역으로 꼽혔어요. 기대감이 미리 반영되면서 2020년 11.48%, 2021년 19.50%씩 올랐어요.

그리고 2024년 12월 30일, 마침내 GTX-A 운정중앙역~서울역 구간이 개통됐어요. 국토교통부에 따르면 개통 100일 만에 이용객이 361만7566명(일평균 3만9321명)에 달했어요.

그런데 KB부동산 데이터를 보면 파주 아파트 가격은 개통 후 15주 동안(2024년 12월 30일~2025년 4월 14일) 오히려 -1.25% 하락했어요. 같은 기간 전국 아파트 가격이 -0.29% 하락한 것과 비교하면 더 많이 떨어진 거예요.

왜 그럴까요. 기대감이 이미 수년 전에 가격에 반영됐기 때문이에요. 운정중앙역 인근 단지에서 근무하는 공인중개사 A씨는 아이뉴스24에 이렇게 말했어요.

"GTX가 개통한 직후에는 손님들이 많이 찾았죠. 그런데 시간이 갈수록 손님이 줄더니 지금은 문의도 뜸해졌네요. 서울 오가는 시간이 짧아졌더라도 아직 '파주는 외곽'이라는 인식이 작용하는 것 같습니다."

실제 거래를 보면 힐스테이트 운정 전용 59.98㎡가 GTX 개통 직전 4억9700만원에서 개통 초반보다 오히려 1700만원 내린 4억8000만원에 거래됐어요. 운정신도시 센트럴 푸르지오 84.98㎡는 7억2000만원에 거래되며 소폭 오른 수준이에요.

전문가들은 이걸 두고 선반영 효과라고 설명해요. 교통 호재는 기대감이 생길 때 이미 오르고, 막상 개통하면 움직임이 없거나 오히려 조정받는 경우가 많아요.

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동두천은 더 심각해요

동두천시 얘기를 하면 분위기가 더 어두워져요.

한경매거진에 따르면 동두천은 2025년 한 해 동안 집값이 -5.5% 하락했어요. 경기북부 지역 중 하락폭이 가장 큰 곳 중 하나예요.

뉴데일리가 지적했듯이 동두천·양주·포천 같은 경기 최북단 지역은 공통점이 있어요. 빈땅이 많아 공급이 많았고, 서울 출퇴근이 사실상 불가능하다는 점이에요. 거리만의 문제가 아니에요. 대중교통으로 서울 도심까지 1시간 30분~2시간이 걸리는 곳이에요.

뉴데일리는 '양갈래로 나뉜 신도시 집값 … 분당·동탄 잭팟 vs 일산·파주 쪽박'이라는 제목의 기사를 내기도 했어요. 김인만 부동산경제연구소장은 이렇게 분석했어요.

"한강을 기준으로 경기북부지역이 남부지역에 비해 상대적으로 낙후돼 있고 경기 남부지역은 서울과 인접해 있어 주요 지역으로 이동이 편리하기 때문에 수요가 몰린다."

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그럼 경기북부에서 오른 곳은요

하남시예요. 2025년 하남시 아파트값이 +7.51% 올랐어요.

하남이 경기북부냐 남부냐 논쟁이 있지만, 서울 강동구와 붙어 있고 지하철 5호선이 연장 개통되면서 서울 접근성이 크게 좋아진 곳이에요. 실수요가 늘면서 가격이 따라왔어요.

남양주도 주목할 곳이에요. 3기 신도시 왕숙지구 분양이 올해 본격화됐어요. 파이낸셜뉴스에 따르면 남양주왕숙2 A-1블록(왕숙 아테라)이 전용 84㎡ 기준 6억9363만원에 분양 공고가 났어요. 입주 예정일은 2029년 2월이에요. 인근 기존 아파트 가격보다 낮게 책정됐다는 평가도 있어요. 분양 자체는 관심이 높지만, 기존 아파트 시세에 미치는 영향은 아직 두고 봐야 해요.

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경기북부 집값을 가르는 기준

결국 하나로 요약돼요. 서울 출퇴근이 되냐 안 되냐예요.

지하철이 연결되거나 서울과 30~40분 이내로 접근 가능한 곳은 살아남아요. 하남이 오르고 서울 인구가 계속 들어오는 이유예요.

반면 서울 출퇴근이 1시간 30분을 넘거나 교통망이 연결되지 않은 곳은 투자 수요도, 실수요도 줄어들어요. 동두천·포천·양주 북부 같은 곳이에요. 서울 집값이 올라 사람들이 밀려나도 그 수요가 여기까지 내려오지 않아요.

GTX-A가 개통됐는데도 파주가 오르지 않은 건, GTX 한 노선만으로 '파주는 외곽'이라는 인식이 바뀌지 않았다는 뜻이기도 해요.

송승현 도시와경제 대표는 뉴데일리에 이렇게 말했어요. "운정은 자족 기능이 떨어져 회복 속도가 느릴 것이다. 똘똘한 한 채 선호현상이 심화될수록 입지에 따른 집값 양극화가 극명하게 갈릴 가능성이 높다."

3화에서는 경기남부를 살펴볼게요. 같은 경기도인데 과천이 20% 오를 때 이천은 6% 넘게 떨어졌어요.

이 글은 투자 권유가 아니에요. 투자 결정은 본인 판단과 책임 하에 이루어져야 해요.

 

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